Pflichten und Regeln: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Mieter*innen und Vermieter*innen sind sich gerne mal uneinig darüber, welche Regeln und Pflichten im bewohnten Haus und auf dem Grundstück herrschen. Gerade, wenn nichts weiteres im Mietvertrag geregelt ist, werden Aufgaben gerne mal hin- und hergeschoben werden. Wer ist für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich? Wer muss bei Wind und Wetter den Hof sauber halten? Und wer muss dafür sorgen, dass der Feuerschutz in einer Wohnung ausreichend ist? Wir räumen auf mit Vermutungen und Spekulationen und erklären wer rein rechtlich ohne weiteren Vertrag verpflichtet werden kann.

Schauen wir uns mal an, welche Regeln in Deutschland bei Mietwohnungen gelten ...

#1 Wer haftet, wenn jemand auf der Straße im Herbstlaub ausrutscht?

Stell dir vor, du spazierst im Herbst du einen Laubhaufen, rutschst aus und verletzt dich. Wer haftet jetzt? Sofern nicht anders im Vertrag geregelt, lautet die Regel: Der, dem der abwerfende Baum gehört. Auch wenn der angrenzende Gehweg nicht zum Grundstück gehört, haben die Besitzer*innen sogenannte Verkehrssicherungspflicht einzuhalten. Das bedeutet, dass Grundstückseigentümer*innen den anliegenden Fußweg sicher halten müssen, sodass Unfälle auf Laub oder Schnee verhindert werden. Wenn sich jemand aufgrund von nicht weggekehrten Blättern verletzt, müssen die Besitzer*innen haften.

Doch sei achtsam: Viele Vermieter*innen treten diese Pflicht an ihre Mieter*innen im Mietvertrag ab. Sollte das bei dir Fall sein, kannst du nun einen Blick in die Regeln deiner Kommune werfen. Hier wird geregelt, wann die Bürgersteige gekehrt sein müssen. Üblicherweise müssen Gehwege an Werktagen zwischen 7 und 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen zwischen 9 und 20 Uhr geräumt sein.

Und im Winter bei Schnee?

#2 Wer haftet, wenn jemand auf der Straße im Schnee ausrutscht?

Die Schneeräum- und Streupflicht gilt, ähnlich wie beim Herbstlauf, werktags von 7 bis 20 Uhr, an Wochenenden und Feiertagen von 8 bis 20 Uhr. Als Hauseigentümer*in bist du dafür verantwortlich, dein Privatgrundstück und die angrenzenden öffentlichen Gehwege regelmäßig von Schnee und Eis zu befreien. Überträgst du die Räum- und Streupflicht an eine Fachfirma und sie kommt dieser nicht nach, musst du selbst aktiv werden – streuen oder zumindest vor Glatteis warnen. Falls sich jemand verletzt, weil dein Grundstück oder die Gehwege unsicher sind, haftest du. Deine private Haftpflichtversicherung greift nur, wenn es deine selbstbewohnte Immobilie betrifft.

Wer die Pflicht ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro – und die übernimmt keine Versicherung! Vermieter*innen können diese Pflicht ebenfalls an ihre Mieter*innen im Vertrag abtreten.

Wie sieht es eigentlich bei einem Brand aus?

#3 Brandschutz: Müssen Vermieter*innen für Feuerlöscher sorgen?

Grundsätzlich besteht für Vermieter*innen keine gesetzliche Pflicht, einen Feuerlöscher bereitzustellen oder zu warten, es sei denn, es steht ausdrücklich im Mietvertrag oder es handelt sich um eine öffentlich zugängliche Einrichtung. Dennoch wird empfohlen, dass Mieter*innen selbst einen Feuerlöscher bereitstellen. Einige Versicherungen setzen die Existenz eines Feuerlöschers voraus, um im Ernstfall den Schaden zu übernehmen. Mieter*innen sollten sich bewusst sein, dass Rauchmelder in den meisten Bundesländern verpflichtend sind und regelmäßig von Vermietern überprüft werden müssen. Diese Maßnahme dient deinem eigenen Schutz.

Aber was ist mit der nächtlichen Ruhe im Mietshaus?

#4 Lärmbelästigung: Was ist nach 22 Uhr erlaubt?

Die Frage der Lärmbelästigung in Mietshäusern ist oft ein Streitpunkt. Grundsätzlich gilt in Deutschland zwischen 22 Uhr und 6 Uhr die Nachtruhe. Das bedeutet, dass laute Tätigkeiten wie Wäsche waschen oder Musik hören in dieser Zeit vermieden werden sollten. Doch wie verhält es sich mit nächtlichem Duschen? Besonders Schichtarbeiter*innen sind oft darauf angewiesen, zu anderer Leute Schlafenszeiten zu duschen. Hier greift das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Duschen ist meist erlaubt, solange es nicht übermäßig laut ist. Einige Mietverträge enthalten spezifische Klauseln dazu, die Mieter*innen beachten sollten. Bei Unsicherheiten kann ein Gespräch mit den Nachbar*innen oder den Vermieter*innen oft Klarheit schaffen.

Doch wie ist es mit anderen Rechten und Pflichten im Mietverhältnis?

#5 Haben Vermieter*innen ein Recht auf einen Zweitschlüssel?

Für viele Mieter*innen ist es ein Albtraum: Der Gedanke, dass Vermieter*innen einen Zweitschlüssel zur Mietwohnung haben. Grundsätzlich gehört die Wohnung während der Mietzeit den Mieter*innen, und Vermieter*inen haben kein Recht auf einen Zweitschlüssel, es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart. Mieter*innen sollten darauf achten, dass sie Vermieter*innen keinen generellen Schlüssel überlassen, da dies ihre Privatsphäre beeinträchtigen könnte. In Notfällen, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, dürfen Vermieter*innen jedoch Mietraum betreten – hierfür wird jedoch im Regelfall die Zustimmung der Mieter*innen benötigt oder ein Notfallprotokoll, das im Mietvertrag festgelegt ist.

Doch wie sieht es mit dem Treppenhaus aus?

#6 Ordnung im Treppenhaus: Was darf abgestellt werden?

Der Flur gehört nicht zur gemieteten Wohnung. In vielen Mietverträgen ist geregelt, dass das Treppenhaus als Fluchtweg freigehalten werden muss. Das bedeutet, dass sperrige Gegenstände wie Fahrräder oder Kinderwagen nicht dauerhaft abgestellt werden dürfen. Auch Schuhe sollten nicht die Durchgänge blockieren. Dennoch erlauben einige Vermieter, dass kleinere Gegenstände abgestellt werden, solange sie den Weg nicht versperren. Mieter sollten die Hausordnung sorgfältig lesen und im Zweifelsfall den Vermieter fragen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Und wie sieht es mit der Dekoration im Treppenhaus aus?

#7 Dekoration: Sind Girlanden, Pflanzen und Bilder im Treppenhaus erlaubt?

Das Anbringen von Dekorationen wie Weihnachtsdeko, Pflanzen oder Bildern im Treppenhaus kann dem Wohnumfeld eine persönliche Note verleihen, ist jedoch nicht immer erlaubt. Viele Vermieter*innen gestatten es nicht, dass Wände im Treppenhaus ohne Zustimmung dekoriert werden, da dies als Eingriff in das Gemeinschaftseigentum angesehen wird. Auch besteht die Gefahr, dass Dekorationen als Hindernis im Fluchtweg bewertet werden können. In solchen Fällen sollten Mieter*innen stets das Gespräch mit dem Vermieter*innen suchen, um mögliche Lösungen zu finden, die beiden Seiten gerecht werden.

Viele Personen fürchten sich besonders von einer Nachricht von ihren Vermieter*innen ...

#8 Eigenbedarf: Wann darf dir gekündigt werden?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für viele Mieter*innen ein Schreckgespenst. Doch wann ist sie tatsächlich rechtens? Vermieter*innen dürfen nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder Mitglieder des Haushalts benötigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und klar begründen, warum der Eigenbedarf besteht. Dabei reicht es nicht aus, lediglich den Wunsch nach Eigenbedarf zu äußern; konkrete Umstände müssen dargelegt werden. Zudem ist die Kündigungsfrist zu beachten, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten beträgt. Mieter*innen sollten wissen, dass sie das Recht haben, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie Härtegründe geltend machen können, wie etwa ein hohes Alter oder eine schwere Krankheit.

Und was ist, wenn tierische Mitbewohner ins Spiel kommen?

#9 Haustiere: Ein Kündigungsgrund?

Haustiere in Mietwohnungen sind ein häufiges Diskussionsthema. Grundsätzlich dürfen Vermieter*innen die Haltung von Haustieren nicht pauschal verbieten. Jedoch kann im Mietvertrag geregelt sein, dass die Zustimmung der Vermieter*innen erforderlich ist, insbesondere bei größeren Tieren wie Hunden. Kleinere Tiere wie Fische oder Vögel dürfen ohne Zustimmung gehalten werden.

Sollte es wegen eines Haustiers zu Konflikten, wie Lärmbelästigung oder Verschmutzung, kommen, können Vermieter*innen in Ausnahmefällen eine Abmahnung aussprechen. Eine Kündigung ist jedoch erst dann möglich, wenn der Mieter trotz Abmahnung keine Besserung zeigt und das Tier weiterhin eine erhebliche Störung darstellt.